La valeur d’un rapport d’expert dans le calcul d’une indemnité de sortie pour le preneur

Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur (article L 411-69 CRPM).

En l’espèce des preneurs avaient réalisé des travaux sur les parcelles ainsi que dans les bâtiments pris à bail. Un expert avait été mandaté et avait évalué une indemnité au titre de ces travaux.

Dans ce rapport, il était notamment fait mention de travaux de nettoyage de l’ensemble des bâtiments et abords résultant de la vétusté de l’immeuble.

Les juges ont considéré que les travaux de nettoyage mentionnés dans le rapport étaient liés à des dégradations imputables aux preneurs. Ils ne répondaient pas à la définition d’améliorations au sens de l’article L 411-69 CRPM.
Par conséquent, ils ne pouvaient pas donner lieu à une indemnité.

Ils ont donc écarté une partie du rapport de l’expert, conduisant ainsi à diminuer l’indemnité due par le bailleur.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 20 mai 2021, 19-19.206