La fixation du fermage : une liberté encadrée
En 1991, un bail est conclu moyennant un fermage « annuel égal à un cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées, fruits bruts, bord de champ, non logés ». En 2013, le bailleur saisit les tribunaux en demande de nomination d’un expert pour évaluer les fermages dus depuis 2013 en fonction de la récolte produite sur les parcelles louées. A l’issu du rapport, le bailleur sollicite la résiliation du bail et la condamnation du preneur à lui payer les fermages dus. Le preneur quant à lui demande la nullité de la clause fixant le fermage.
Conformément à l’article L. 411-11 du CRPM, le loyer de terres nues portant sur des cultures permanentes peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre les maxima et minima préfectoraux. Toutefois, la quantité de denrées ne peut pas fluctuer au cours du bail en fonction de variables non conformes aux dispositions de l’article L. 411-11 du CRPM.
Par conséquent, une clause d’un bail fixant le fermage à une faction de la récolte du fermier est illicite. Aussi, les parties peuvent agir en régularisation pour fermage illicite.
Les parties sont donc libres de fixer un fermage en prenant comme unité de mesure une quantité de denrées, mais cette unité de mesure doit être conforme aux variations des dispositions indiquées à l’article L. 411-11 du CRPM, à peine de nullité.