Indivision et opposabilité du bail rural

Un frère et une sœur sont en indivision sur des parcelles agricoles. En 2009, la sœur décède et sa fille devient indivisaire avec son oncle. Puis en 2014, ce dernier donne à sa nièce sa quote-part dans l’indivision, de sorte qu’elle devient seule propriétaire des biens. Considérant que ces terres étaient exploitées sans droit ni titre par un agriculteur et son GAEC, elle saisit les tribunaux en demande d’expulsion.

La Cour d’appel ordonne l’expulsion. En effet, elle relève que les baux dont se prévaut l’agriculteur ont été consentis en 1997 uniquement avec l’oncle en violation de l’article 815-3 du Code civil qui exige la majorité des 2/3 pour conclure un bail rural. En l’absence de consentement de sa sœur, sa fille devenue propriétaire indivisaire puis seule propriétaire n’avait jamais donné son accord à la conclusion ni aux renouvellements ; par conséquent, il lui était inopposable.

Cassation de l’arrêt au visa de l’article 1743 du Code civil qui précise que le bail d’une chose louée est opposable à l’acquéreur de la chose s’il en a connaissance avant son acquisition.
La Haute Cour casse l’arrêt d’appel pour manque de base légale. En effet, elle aurait dû rechercher si la nouvelle propriétaire avait eu connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l’existence du bail rural consenti antérieurement par son oncle.

Ainsi, même si le bail rural a été conclu au mépris des règles de l’indivision, le bail est opposable au donataire si, au jour de la donation des droits indivis, celui-ci en avait connaissance.
Par conséquent, l’obligation des 2/3 de l’article 815-3 du Code civil ne fait pas obstacle à l’application de l’article 1743 du même code, sous réserve que l’indivisaire devenu seul propriétaire ait eu connaissance de ce bail au plus tard le jour où il est devenu seul propriétaire.

Cass. 3ème civ., 29 janv. 2026, n° 24-20.852, publié au bulletin