Congé pour âge du preneur et cession du bail à un descendant : Ne pas laisser passer les délais !
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l’âge de la retraite. Il doit en informer le preneur dix-huit mois avant l’expiration du bail. A la suite de ce congé, le preneur a la possibilité de demander au juge la cession du bail à un descendant.
Lorsque le juge est saisi d’une telle demande, il doit rechercher d’une part, si la cession n’est pas de nature à nuire aux intérêts du bailleur et d’autre part, si le cessionnaire remplit bien les conditions requises (aptitude professionnelle, possession du cheptel et du matériel nécessaire, conformité au contrôle des structures, etc.) à la date de la cession projetée.
Mais encore faut-il veiller au respect des délais pour demander la cession du bail et remplir les conditions comme l’illustre la présente affaire !
En l’espèce, un bail rural est conclu les 31 mars et 19 avril 1995 entre des propriétaires et deux époux copreneurs sur diverses parcelles de terre.
Un congé leur est délivré les 10 et 16 janvier 2020 pour atteinte de l’âge de la retraite à effet du 30 septembre 2021. Le 6 mai 2020, les copreneurs décident de saisir le TPBR en annulation du congé et en autorisation de céder le bail à leur fille. Ils sont déboutés en première instance et en appel, la Cour considérant qu’ils étaient hors délai.
En effet, le fait que les preneurs aient créé une SCEA en mars 2022 avec leur fille « cessionnaire » du bail, lequel a été mis à disposition tel que cela a été notifié aux bailleurs en avril 2022 n’est pas opposable et ce, bien que ladite société dispose du matériel nécessaire à la bonne exploitation du fond et qu’une autorisation d’exploiter ait été obtenue. Et pour cause, le congé a pris effet fin septembre 2021.
La Haute Juridiction valide la solution de la CA. Le congé ayant été délivré pour le 30 septembre 2021, les preneurs ne pouvaient se prévaloir de la constitution de la SCEA intervenue en mars 2022.
En effet, « La date de la cession projetée est, en cas de délivrance d’un congé pour atteinte de l’âge de la retraite …, à défaut de manifestation de volonté contraire de la part des parties à la cession, la date d’expiration du bail, c’est-à-dire la date d’effet du congé ».
Autrement dit, après avoir reçu congé, le preneur dispose de 18 mois pour demander la cession du bail au profit de son descendant et ce dernier dispose du même délai pour préparer son projet de reprise (aptitude professionnelle, possession du cheptel et du matériel nécessaire, conformité au contrôle des structures, etc.).