Clause de reprise sexennale et cession du bail au descendant
En 2025, la Cour de cassation rappelait que le bailleur peut demander à tout moment, au cours d’un bail renouvelé, l’insertion dans ce bail d’une clause de reprise sexennale. Il n’est pas contraint de faire cette modification au moment du renouvellement du bail (Cass. 3ème civ., 10 avril 2025, n° 23-23.382).
Dans la présente décision, elle rappelle que cette clause ne peut être introduite qu’au cours d’un bail renouvelé et non au cours d’un premier bail.
Toutefois, comment articuler cette règle avec la cession du bail au descendant ?
Rappelons que lorsque le descendant du preneur a obtenu la cession du bail à son profit, il ne sera considéré comme ayant bénéficié d’un premier bail que si cette cession est antérieure de six ans au moins à la date d’expiration du bail.
Dans le cas contraire, un nouveau bail ou le bail renouvelé constitue un premier bail (CRPM, art. L 411-8).
Dans la présente affaire, le preneur avait été autorisé à céder le droit au bail renouvelé à compter du 1er septembre 2019, à son fils.
En 2022, les bailleurs ont saisi le TPBR aux fins de voir insérer, dans le bail renouvelé le 1er septembre 2019, une clause de reprise sexennale.
Ce n’est qu’en 2023 que le preneur a cédé le droit au bail à son fils.
La Cour d’appel a rejeté la demande des bailleurs d’insérer une clause de reprise sexennale en considérant que la cession au descendant était intervenue en 2023 et n’était donc pas antérieure de 6 ans à la date d’expiration du bail (fixée en 2028).
La Haute Cour casse l’arrêt de la Cour d’appel.
Une clause de reprise sexennale ne peut être introduite, sauf accord du preneur, qu’au cours d’un bail renouvelé et non au cours d’un premier bail.
Lorsque le bail est cédé à un descendant du preneur plus de six ans avant son terme, cette insertion peut avoir lieu au plus tôt dans le premier bail renouvelé postérieurement à cette cession.
Dans le cas contraire, cette insertion peut avoir lieu au plus tôt dans le deuxième bail renouvelé postérieurement à cette cession.