Baux de petites parcelles : le preneur doit pouvoir justifier que la surface exploitée représente une partie essentielle de son exploitation dès la conclusion du bail et sur l’ensemble de ses activités agricoles.
Selon l’article L. 411-3 du CRPM, les petites parcelles échappent en partie au statut du fermage sous trois conditions cumulatives :
– Leur surface doit être inférieure au seuil fixé par arrêté préfectoral et ne doivent pas avoir fait l’objet d’une division depuis moins de 9 ans,
– Elles ne doivent pas constituer un corps de ferme,
– Elles ne doivent pas être une partie essentielle de l’exploitation du preneur.
Rappelons que dans cette hypothèse, le droit de renouvellement du bail et le droit de préemption du preneur en place ne s’appliquent pas. Le fermage est en outre fixé librement entre les parties tout comme sa durée. Le bailleur peut enfin donner congé sans les contraintes imposées par le statut du fermage.
En l’espèce, une parcelle de vigne d’une surface inférieure au seul fixé par arrêté préfectoral est exploitée depuis 1996 par un agriculteur à la fois viticulteur et arboriculteur.
En 2017, il saisit le TPBR en vue de la reconnaissance d’un bail rural soumis au statut du fermage, ce qui lui est accordé. La bailleresse se pourvoit en appel, puis en cassation.
La question était de savoir si la parcelle litigieuse constituait ou non une partie essentielle de l’exploitation.
Pour la Cour de cassation, pour apprécier cette condition, il convient d’une part, de se placer au moment de la conclusion du bail et d’autre part, il faut considérer l’activité agricole du preneur dans son ensemble (viticole et arboricole). Or, le preneur ne fournissait que des attestations de chiffre d’affaires postérieures à la date de début du bail ne tenant compte que de son activité viticole. C’est donc à tort que la Cour d’appel s’est basée sur ces éléments pour reconnaitre l’existence du bail rural.