Droit de préemption du preneur en place : le respect du contrôle des structures s’apprécie a posteriori de l’acquisition

Pour bénéficier du droit de préemption, le preneur en place doit être titulaire d’un bail rural soumis au statut du fermage et remplir les conditions posées par l’article L. 412-5 du CRPM, à savoir :

• Exercer la profession agricole depuis au moins 3 ans,
• Ne pas être déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l’article L. 312-1 du même code,
• Exploiter personnellement le bien mis en vente, par lui-même ou par sa famille dans les conditions de l’article L. 411-59 du CRPM (bénéficiaire de la reprise).

  Concernant ce dernier point, l’alinéa 4 de l’article L. 412-5 du CRPM restait ambigu quant au fait de savoir si les conditions imposées à l’article L. 411-59 du CRPM devaient s’appliquer au bénéficiaire du droit de préemption du preneur en place a priori de l’acquisition ou a posteriori.

  Dans une précédente décision, la Cour de cassation avait retenu que le preneur devait être en conformité avec la réglementation relative au contrôle des structures pour prétendre bénéficier d’un droit de préemption (Cass., 3ème civ., 1er décembre 2016, n° 15-23.410).

  Dix ans plus tard, la Cour de cassation se prononce à nouveau sur le sujet.

  Les faits sont les suivants.

  Le 15 mars 2005, Monsieur X consent un bail rural sur trois parcelles au profit d’une SCEA. En août 2006, il vend à un tiers le château situé à proximité. L’acte de vente contient un pacte de préférence en cas de cession des parcelles au profit de l’acquéreur du château.
  En 2014, Monsieur X vend les parcelles agricoles au preneur en place. L’acquéreur évincé, propriétaire du château, saisit la juridiction compétente en nullité de la vente. Il met en avant notamment que la SCEA ne démontrait pas qu’elle était en règle avec le contrôle des structures lors de l’exercice de son droit de préemption.

  La Cour de cassation rejette le pourvoi considérant que les textes susmentionnés « ne subordonnent pas l’exercice du droit de préemption par le fermier au respect des conditions posées par l’article L. 411-59 …, mais organisent un contrôle a posteriori des conditions dans lesquelles le fermier doit exploiter le fonds préempté ».

  Cass., 3ème civ., 2 avril 2026, n° 24-22.496, publié au bulletin.