Droit de préemption du preneur en place : le contrôle des conditions d’exploitation se fait a posteriori
La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur l’articulation entre le droit de préemption du preneur en place et un pacte de préférence au profit d’un tiers.
Le litige concernait la cession de parcelles agricoles au bénéfice du preneur en place, dont la régularité était contestée par le titulaire d’un pacte de préférence accordé par le bailleur sur ces mêmes parcelles. Ce dernier soutenait, d’une part, que le preneur ne satisfaisait pas aux conditions d’exploitation prévues par le Code rural et, d’autre part, que la vente procédait d’une fraude à ses droits.
Sur le premier point, la Cour, au visa des articles L. 412-5 et L. 412-12 du CRPM, réaffirme que la validité de la préemption exercée par le fermier n’est pas conditionnée au respect préalable des exigences posées par l’article L. 411-59. Le contrôle de ces conditions s’opère donc strictement a posteriori et demeure sans incidence sur la validité de l’exercice du droit préemption lui-même. Au cas présent, il était reproché au fermier de ne pas justifier, au jour de l’exercice du droit de préemption, de la régularité de sa situation au regard du contrôle des structures.
Sur le second point, la Cour rappelle que la nullité d’une vente pour fraude ne peut être prononcée qu’à la condition que soit établie l’existence d’un concert frauduleux entre le vendeur et le preneur, ayant pour objet d’évincer le bénéficiaire du pacte de préférence. Les juges du fond ont souverainement apprécié que cette preuve n’était pas rapportée, faute notamment de démontrer que le preneur avait connaissance du pacte au moment de la réalisation de l’opération.
La validité de la vente est donc confirmée, comme la portée du droit de préemption du preneur en place.