Quand le point de départ d’un bail rural est le versement du fermage.
Le versement d’un fermage constitue un élément déterminant de l’existence d’un bail rural ; à défaut de preuve contraire, il permet également d’en situer le point de départ.
Un bail rural de 18 ans est conclu « à compter de la récolte à faire en 2006 » pour arriver à expiration « à la récolte à faire en 2024 ». Dans le bail, il est indiqué que le premier fermage sera payé le 25 décembre de chaque année.
Préalablement, les parties s’accordent pour retenir que le terme du bail est la récolte à faire en 2023 et non en 2024.
Les bailleurs délivrent le 11 mai 2022 un congé à effet du 30 novembre 2023 au preneur. Ce dernier conteste ledit congé et considère que le bail arrive à échéance le 30 septembre 2023.
Pour retenir cette date, il considère qu’en l’absence de clause du bail fixant sa date d’expiration, celle-ci est déterminée conformément aux usages locaux, à savoir du 1er octobre au 30 septembre de l’année n+1. Pour soutenir sa thèse, le preneur prend appui sur l’arrêté ministériel du 18 juillet 2023 fixant l’indice des fermages pour le département du lieu de situation des terres.
Malheureusement pour lui, ni la Cour d’appel, ni la Cour de cassation ne retiennent son analyse.
La Cour de cassation confirme la décision de la juridiction du second degré, laquelle a constaté que, si le début de l’année culturale commençait le 1er octobre de chaque année, le bail ne fixait pas son point de départ à cette date, mais à celle correspondant à la récolte à venir.
Selon les cultures et les années, les récoltes se réalisaient plus ou moins tôt dans l’année. Faute de date plus précise dans le contrat, la Cour d’appel en a exactement déduit que le date du paiement du fermage, soit le 25 décembre de chaque année, était la date d’expiration du bail. Par conséquent, le congé a été délivré suffisamment tôt.