Droit de préemption du preneur en place : le recours risqué à la prestation de services !
L’article L. 412-5 du CRPM confère au preneur en place un droit de préemption prioritaire sur le fonds qu’il loue lors de sa cession par le propriétaire. Reste que, pour bénéficier de ce droit, le preneur doit respecter certaines conditions.
En l’espèce, une EARL titulaire d’un bail rural à long terme est composée de 3 associés dont un associé exploitant, Monsieur H. Elle se voit notifier en 2023 par le bailleur et son notaire un projet de vente des surfaces louées. Mais le bailleur remet en cause son droit de préemption car la société ne répondrait pas à la condition d’exploitation régulière des biens loués.
La Cour d’appel constate, en se basant sur les comptes de résultat, que l’EARL a eu recours de manière importante à un prestataire extérieur pour réaliser des travaux de préparation des cultures entre 2020 et 2022, et des travaux de récolte depuis 2016.
Le preneur a alors tenté de justifier ce recours supplémentaire à la prestation de service à partir de 2020, en raison du fait que son seul associé exploitant se trouvait en arrêt de travail pour accident du travail d’août 2021 à août 2022.
Le juge reconnait alors qu’il ne peut en effet lui être reproché d’avoir eu recours à la prestation de service durant cette période. En revanche, il ne ressort pas des comptes 2022 à 2024 que son associé exploitant avait repris son activité à temps plein et que les dépenses de prestataire extérieur pour la réalisation des travaux agricoles avaient corrélativement baissé.
Partant de ce constat, la Cour d’appel estime que le preneur a eu recours aux services d’un prestataire dans des proportions telles qu’il doit être regardé comme ayant cessé de remplir la condition d’exploitation personnelle, et ce de fait, était déchue de son droit de préemption.
En outre, il est aussi établi que l’EARL n’était pas en conformité avec le contrôle des structures.