Dissociation de la location des murs et des meubles : un jeu dangereux pour une SCI
En principe, le fait pour une SCI d’exploiter une activité de location meublée, activité réputée commerciale au sens des articles 34 et 35, 5° bis du CGI, la rend passible de l’impôt sur les sociétés par application de l’article 206 du CGI.
Pour éviter ce passage à l’IS, il peut alors être tentant pour une SCI de dissocier la location des murs de celle des meubles : la SCI donne en location nue un immeuble (activité civile) qui est alors sous-loué en meublé par son locataire (activité commerciale).
Encore faut-il que ces structures soient clairement dissociées et indépendantes.
En l’espèce, il était question d’une SCI ayant donné en location nue un gîte et des chambres d’hôtes au profit de Mme C, gérante et coassociée de cette même SCI, qui devait alors sous-louer les immeubles dans le cadre d’une activité commerciale d’hébergement. La mise en location des chambres d’hôtes, déclarée en mairie, a été effectuée par Mme C.
En 2019, l’immeuble est cédé par la SCI qui déclare alors la plus-value réalisée en tant que plus-value immobilière privée.
Mais la réalité du bail nu est remise en cause par l’administration fiscale qui considère qu’il y a une confusion entre la SCI et Mme C. En conséquence, la SCI est considérée comme exerçant l’activité de location meublée et se trouve, à ce titre, assujettie à l’IS, ce qui la prive du régime des plus-values immobilières ainsi que des éventuelles exonérations associées.
Cet assujettissement à l’IS est contesté devant le juge administratif, qui va alors statuer en faveur de l’administration fiscale en validant la fictivité du bail nu. Pour ce faire, le juge relève que :
- le paiement des clients du gîte et des chambres d’hôtes était directement encaissé sur le compte bancaire ouvert au nom de la SCI ;
- les charges engagées pour l’activité de location meublée étaient réglées par l’intermédiaire de ce même compte ;
- et le preneur, Mme C, n’avait réglé aucun loyer.
En se basant sur ces éléments, le juge considère qu’il y a bien une confusion entre la SCI et Mme C. En réalité, c’est bien la SCI qui exploite l’activité commerciale de location meublée, justifiant son assujettissement à l’IS.