Vente d’un domaine viticole : où sont les plantations ?

Qu’il s’agisse d’un projet de vente ou d’achat d’un domaine viticole, il convient d’accorder une importance particulière aux plantations, d’autant plus lorsque les parcelles exploitées sont prises à bail.

En effet, dans cette situation, le preneur réalise des plantations sur une terre qui ne lui appartient pas. A terme, les plantations vont quitter le patrimoine de la société qui les a réalisées pour rentrer dans le patrimoine du bailleur, c’est le mécanisme de l’accession.

Selon ce principe juridique, le propriétaire du fonds devient propriétaire de tout ce qui est édifié dessus (ce qui inclut les plantations).
Dans le cadre d’un bail rural, l’accession se produit à chaque renouvellement. Il est toutefois possible de prévoir des aménagements dans le bail pour repousser l’accession à la fin des relations bailleur/preneur, ce qui permet de faire coïncider l’accession avec la fin du bail et donc la naissance de l’éventuelle indemnité pour améliorations.

En effet, lorsque l’accession se produit, elle ne fait pas naître automatiquement un droit à indemnité au profit du preneur qui a réalisé les plantations. L’indemnité pour améliorations n’est due qu’au jour où le preneur sort des terres.

Dans le cadre d’une cession, les plantations doivent faire l’objet d’une attention particulière. À titre d’exemple, les problématiques suivantes peuvent survenir :

• si les parcelles appartiennent à une société foncière qui est dans le périmètre de la cession il faudra veiller à ce que les plantations ne soient pas valorisées deux fois (une fois dans la société foncière dont les biens seront évaluées en tant que terres plantées, et une seconde fois dans la société d’exploitation en tant qu’actif immobilisé).
• si le bail qui lie les structures est résilié à l’occasion de l’opération : en principe, l’accession se produira automatiquement (sauf en cas de renonciation à accession) et les plantations réalisées par la société d’exploitation deviendront automatiquement la propriété de la société foncière : quel traitement réserver aux plus-values générées par ce mécanisme ?

Autant de sujets juridiques et fiscaux qu’il convient d’identifier en amont pour sécuriser la transaction, que l’on soit côté acquéreur ou côté vendeur.