Bail sur bail : lequel des deux prévaut ? (suite)
Il y a un an, nous commentions un arrêt similaire (Cass. 3ème civ., 12/09/2024, n°22-17.070 – cf. actualité du 23 septembre 2024). A l’époque, la Cour de cassation était amenée à se prononcer sur la question suivante : en présence de deux baux ruraux sur les mêmes parcelles, lequel des deux prévaut ?
Au visa des articles L. 411-4 du CRPM et 1328 du Code civil dans sa version antérieur à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 (n° 2016-131), la Haute juridiction avait précisé que c’est celui des baux qui a acquis le premier date certaine qui prévaut.
Dans l’arrêt du 4 septembre 2025, la Cour de cassation est interrogée sur un nouveau point : que devient le bail n’ayant pas eu date certaine en premier ?
Les faits sont les suivants : un bailleur consent à Monsieur LM un bail en décembre 1991, bail qui est enregistré le 26 décembre 1991.
En 2014, ce même bailleur consent un bail à Madame ZH, enregistré le 1er mars 2021. Le bailleur décède en 2016. Puis en février 2021, ses héritiers décident de vendre les terres à Madame Y et Monsieur VM.
Madame ZH saisit le tribunal en annulation de la vente. Monsieur LM sollicite, quant à lui, la reconnaissance à son profit de l’existence du bail et les héritiers du bailleur demandent la nullité du bail conclu au profit de Madame ZH.
La Cour de cassation, au même visa que l’arrêt de 2024, indique : « en présence de deux baux ruraux successifs portant sur les mêmes biens consentis à des preneurs différents, le bail ayant acquis le premier date certaine est opposable à l’autre preneur ».
Nouveauté par rapport à 2024, elle précise que « le bail n’est pas nul par suite de sa conclusion sur des parcelles déjà louées, mais seulement inopposable à celui dont le bail a acquis le premier date certaine ».
La sanction n’est donc pas la nullité de ce bail mais son inopposabilité à celui dont le bail a acquis en premier date certaine.
Se pose dès lors la question de savoir si, en cas de résiliation ou de non‑renouvellement du bail ayant acquis une date certaine en premier, le « second » bail produirait plein et entier effet ? Affaire à suivre donc …
Cass 3ème civ., 4 septembre 2025, n° 24-14.019
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