Peut-on échapper au statut du fermage sur des parcelles agricoles situées aux abords d’un immeuble à usage d’habitation ?
L’article L. 411-2, al. 4 du CRPM liste certaines conventions portant sur des immeubles à usage agricole pour lesquelles le statut du fermage ne s’applique pas. Parmi ces conventions figurent celles « conclues en vue d’assurer l’entretien des terrains situés à proximité d’un immeuble à usage d’habitation et en constituant la dépendance ».
En cas de litige, la situation est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fonds.
L’arrêt du 13 mars 2025 vient précisément illustrer les contours d’une convention répondant cette définition.
Les faits sont les suivants : diverses conventions d’occupation précaires ont été conclues sur des parcelles à partir de 2007 et pour des durées variables entre une SCI propriétaire et un exploitant agricole.
Celui-ci saisit le Tribunal paritaire des baux ruraux en reconnaissance de l’existence d’un bail rural sur lesdites parcelles.
Débouté en première et deuxième instance, le preneur se pourvoit en cassation.
Il reproche aux juges du second degré d’avoir considéré que ces conventions répondaient à la dérogation de l’article L. 411-2, al. 4 du CRPM alors qu’elles portaient sur des parcelles d’une superficie conséquente (une centaine d’hectares au total), ce qui permettait, selon lui, de remettre en cause le critère de proximité et de dépendance de l’immeuble à usage d’habitation (un château).
Mais la Cour de cassation rejette le pourvoi considérant que les conventions avaient bien pour objet de « maintenir en état les abords du château ». Il était en effet convenu entre les parties que les parcelles avaient vocation à rester en nature d’herbage ou de prairie, sans possibilité de transformation en labour, la SCI propriétaire se réservant par ailleurs la possibilité d’abattre ou de planter des arbres.
Qui plus est, la surface en question était proportionnée à l’ampleur de l’immeuble d’habitation situé à proximité puisqu’en l’espèce, le château était entouré d’un immense parc paysager de plus de 600 Ha recevant régulièrement divers évènements culturels notamment sur les parcelles litigieuses.
Toutes les conditions de l’articles L. 411-2, al. 4 du CRPM étaient donc satisfaites écartant ainsi l’application du statut du fermage.
Cass., 3ème civ., 13/03/2025, n° 23-22.576
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