Améliorations non autorisées : le bailleur peut-il augmenter le fermage lors du renouvellement du bail ?
Dans la présente affaire, les preneurs d’un bail rural à long terme ont construit des bâtiments d’exploitation sur les terrains du bailleur et aménagé une chambre supplémentaire dans la maison d’habitation qui leur était louée et ce, sans avoir demandé préalablement l’accord du propriétaire.
Lors du renouvellement du bail, le bailleur a voulu augmenter le prix du fermage en tenant compte de la valeur locative des constructions ainsi réalisées. La Cour d’appel a répondu favorablement à sa demande. Mais la solution est infirmée par la Cour de cassation.
La Haute cour rappelle :
- que sur la base de l’article L. 411-50 du CRPM, le bail se renouvelle selon les modalités du bail précédent ;
- qu’en application de l’article L. 411-12 du CRPM, le prix du fermage ne peut en principe comprendre aucune redevance ou service, de quelque nature que ce soit, en plus du montant du fermage tel que fixé par les arrêtés préfectoraux, excepté notamment lorsque le bailleur a supporté définitivement l’indemnité due au preneur sortant ;
- qu’en application de l’article L. 411-72 du CRPM, seules les améliorations autorisées préalablement par le bailleur peuvent donner lieu à indemnité.
Qui plus est, selon une jurisprudence constante, les améliorations apportées par le preneur ne doivent être appréciées qu’à la sortie de ferme.
Il s’ensuit que les améliorations réalisées sans l’accord du bailleur et qui ne donneront lieu à aucune indemnisation ne peuvent être prises en compte pour fixer le montant du fermage du bail renouvelé.
Ainsi, la Cour casse et annule la décision, sauf en ce qui concerne le caractère irrégulier des constructions, et renvoie l’affaire devant la Cour d’appel de Rouen.
Cette décision permet de rappeler aux preneurs comme aux bailleurs qu’amélioration ne rime pas toujours ni avec indemnisation ni avec augmentation du montant du fermage !
Cass. Civ. 3e, 28 novembre 2024, n° 23-17.036
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